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房产分割

不动产共同还贷与增值部分分割

来源: 时间:2019-08-12 14:22:58 次数:

27年邹主任律师团队,广东鑫霆律师事务所
【案例引导】李某婚前贷款购买商品房一套,房屋总价100万元,首付30万元,贷款70万元,贷款利息20万元,房屋契税3万元。李某与王某结婚后,李某用个人公积金还贷本金12万元,利息2.2万元。后,李某与王某因感情不和准备离婚,双方除上述商品房外无其他财产,上述商品房目前市值205万元。双方对商品房归属及分割产生争议,王某向律师咨询内容如下:
    1、个人公积金账户是否属于夫妻共同财产?
    2、涉案房屋的所有权?
    3、房屋增值部分如何进行分割?
    【咨询解答】
    一、关于婚后个人住房公积金性质问题
    住房公积金,是指国家机关、各类型企业及其他事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金,其较主要的目的在于为职工较快、较好地解决住房问题。对于员工而言具有专属性,但受益对象为包括员工配偶在内的员工整个家庭成员。
    《婚姻法司法解释二》第十一条,明确将夫妻婚姻存续期间实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金认定为夫妻共同财产。本案中李某婚后用个人的公积金账户还贷,应当视为夫妻共同还贷。同理,王某在婚姻存续期间取得的住房公积金,也属于夫妻共同财产,在离婚时可以进行分割。
    二、关于涉案房屋的所有权问题
    该房屋确属于李某婚前购买,并登记在自己名下,但因房屋存在贷款,在婚姻存续期间进行过还贷,在双方未对个人财产进行书面约定的情况下,涉案房屋不认定为李某的个人财产。
    依据《婚姻法司法解释三》第十条的规定,对于该房产的归属,首先考虑双方协商处理,在协商不成的情况下,法院可视具体情况判决房产归产权方(李某),未还贷部分转化为李某个人债务,对于共同还贷部分及房屋增值部分,应当由李某向王某进行补偿。
    三、关于婚姻存续期间还贷部分与增值部分的分割
    婚姻存续期间的共同还贷部分与增值部分分割出现在《婚姻法司法解释三》第十条第二款。但对于具体分割方法未做细致规定,各地区司法实践判例也各不相同。较高院《民事审判指导与参考》收录较高院民一庭吴晓芳法官《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文,为此后的法院审判提供了参考与借鉴。
    文章总结公式为:补偿数额=共同还贷部分*(不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用)/2
    以本案为例:补偿数额=14.2万*【205万/(100万+2.2万+3万)】/2=13.84万元。
    【法律依据】
《较高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》:第十一条婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
     《较高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》:第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
    依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条**款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
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